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BY ADMIN, ON OCTOBER 31ST, 2010
안녕하세요? 변호사 이계원입니다. 지난 법률칼럼에서는 호주부동산에 대한 관련법규, 부동산의 권리 (소유권, 임차권, Native Title, Easement, Mortgage, 등) 부동산 등기제도, 부동산 시장의 종사자로서의 부동산 중개업자 및 변호사의 역할, 부동산 거래에 있어서 일반적인 절차, 법률적인 책임과 의무 중에서 Seller의 Disclosure Statement, Seller의 보증, 부동산과 관련된 Finance, Finance와 관련된 Mortgage Broker에 대한 설명을 드린바 있습니다. 이번 주에는 부동산거래와 관련된 세금에 대해 설명을 드리고자 합니다.

< Stamp duty >

Stamp duty는 State Government에서 과세하는 일종의 지방세입니다. 퀸즈랜드의 주요한 수입원중의 하나이며 부동산의 주인에 바뀌었을 경우 내는 세금이므로 Transfer duty 라고 불리워 지기도 합니다.
Duty Act 2001에 의해 Stamp duty를 낼 경우에는 크게 과세대상의 거래(이하 Transfer duty)가 일어날 경우 과세의 의무가 발생되며 의무의 발생일로부터 30일 이내에 Office of Revenue에 지급해야 합니다. 지체하여 지급할 경우 과태료가 부과됩니다.

Stamp Duty는 거래 당사자가 지급의 의무가 있으나 통상적으로 Seller가 부담하지 않고 Buyer가 지급합니다. 가장 흔한 주택의 구매의 경우의 예를 들자면 Buyer는 계약서에서 계약의 성격이 Unconditional 로 변경된 시점에서 30일 이내 지급의 의무가 있습니다.

계약이 Unconditional로 바뀌었음은 계약의 특약사항들 (Subject to finance, Subject to Pest Inspection)이 충족되어 Buyer가 Settlement (잔금의 지급)을 반드시 지켜야 하는 의무가 생기는 시점이기도 합니다. 일반적으로 Stamp duty의 Advice는 변호사업무의 영역에 해당되며 이에 대한 지급시기에 대한 Advice 는 Letter of Advice를 참조하시면 되겠습니다.

Stamp Duty에 있어 집을 구입할 경우 상황에 따라 할인 혜택을 받을 수 있는데 투자 목적( 임대등)이 아닌 거주목적에 합당할 경우 할인혜택을 받으며 ( Home concession) 호주에서 최초로 구입한 집의 경우에는 추가 할인 혜택이 주어집니다(First Home Concession). 또한 Trust상의 Trustee나 Beneficiary가 양도받을 경우에도 할인의 혜택을 받을 수 있습니다.

그러나 할인의 혜택을 받으시려면 집을 구입하신 날짜 (부동산 등기일)로부터 1년 이내에 거주해야하고 주거주목적 ( Principal place of residence)으로 구입해야만 합니다. 특히 최초구입할인혜택의 경우에는 신탁자격이나 임차인 근저당권자의 권리 등을 제외하고는 종전에 지역에 관계없이 어떠한 부동산에 대한 권리가 있어서도 있으면 않되겠습니다.

한국에서 집을 산경험이 있고 처분한 상태에서 퀸즈랜드에서 최초의 구매에 의한 First Home Concession 을 신청하는 경우가 있는데 엄격히 법을 적용한다면 최초의 집 구매에 해당되지 않습니다. 퀸즈랜드의 Stamp Duty 법은 “지역에 관계없이”라는 것이 명시되어 있기 때문입니다.

그러므로 이 경우 12개월이내에 이사를 가고 주거목적이 뚜렸하다면 First Home Concession이 아닌 Home Concession을 받을 수 있을 것입니다.

First Home Concession에 대해 특히 주의하셔야 할 부분은 자신이 Director로 있었던 회사가 주거용 부동산을 구입하고 난 후 본인 개인명의로 주거용 부동산을 살 경우 해당 구입자는 후자의 개인명의 부동산이 최초구입으로 생각할수 있으나 이미 종전의 Director로서의 Interest가 있었으므로 동 혜택은 부여 받을 수가 없습니다.

주거지 ( Principal Place Residence)로 Stamp Duty를 신고할 경우 주의셔야 할 부분은 거주 후 (Occupation) 1년 이내에 집의 일부나 전부를 매도하거나 또는 일부나 전부를 Lease할 경우에는 반드시 Office of State Revenue에 28일 이내에 보고해야 하며 불 이행시 Penalty가 부과될 수 있습니다. 상기의 1년 이내의 처분 (매도, 임대)을 할 경우는 할인혜택이 거주기간에 의해서 조정이 됩니다.

Stamp duty가 완전히 면제되는 경우는 기업의 구조조정 또는 공공, 자선, 교회단체 등이 거래를 할 때 등입니다. 배우자간 이혼을 할 경우 “Consent Order”에 의해서 부부간의 부동산 권리이전 시 Stamp Duty가 면제되기도 합니다. 그 반대로 배우자간 부동산의 권리이전시 “ Love and affection”의 Rule이 적용되어 이 또한 Stamp duty가 면제됩니다.

기타 Land rich duty의 경우에는 법적제약이 없는 $ 1,000,000이상가치의 부동산을 보유한 비상장 기업에 해당되는 Stamp duty이며 주정부에서 해당 기업의 50%d이상의 권리가 주식의 처분에 의해 이전될 경우 부동산의 Ownership이 바뀌지 않았다 하더라도 Stamp duty를 부과하는 제도입니다.

Disclaimer: 상기 내용은 어디까지나 현재의 관련법률 규정을 근거로 하였고 판례의 경우는 해당되는 개별 적인 상황에 의한 것이므로 독자의 상황을 적용하여 자체적으로 해석하는 것은 잘못된 판단을 할 수 있으므로 중요한 결정에 있어서는 반드시 변호사의 상담을 필요로 합니다. 그러므로 상기 내용에 대하여 어떠한 법률적인 책임이나 보증을 하지 않습니다.

자료제공: 변호사 이계원