Business 운영 시 Lease 계약은 매우 중요한 구성 요소입니다. 어떤 점주가 Lease계약을 체결하여
점포를 얻었을 때 사업이 잘 되었을 때는 보통 사업주는 계약을 유지하여 사업을 지속하기도 하지만
사업체를 양도하여 차익을 실현하기도 합니다. 그러나 사업이 지지부진하여 사업을 양도하기도
적합하지 않고 Lease의 기간은 남아 있을 경우에는 어떠한 변수가 있을까요? 이번 주는 그러한
상황에 있을 경우를 설명 드리고자 합니다.

점주 즉 임차인 (Lessee)이 사업이 지지부진하여 비즈니스 매매를 하려고 했으나 매도가 뜻대로
않되고 설상가상으로 개인사정으로 점포를 더 이상 운영하지 못할 사정에 있다고 가정해 봅니다. 이
경우 Lease의 잔여기간은 남아있어 계약서상에 Rent를 계속내야 할 형편이라면 매우 안 좋은 상황일
것입니다. 점주가 설비한 시설물 및 전주인 에게 지불한 권리금을 받기는 커녕 사업을 지속할 마음이
없는데 Rent를 부담해야 되니 말입니다.

이 경우 임차인은 즉시 Letter로 계약만료 전 계약종료의사표시를 해야 할 것입니다. 그나마
운이 좋아 임대인이 더 좋은 조건으로 임대할 수 있다고 판단하여 계약종료를 수락하면 다행일
것입니다. 그러나 이와 반대로 임대인이 수락하지 않는다면 임차인은 계속 Rent를 내야할
의무가 있을 것입니다. 설상가상으로 계약만료전 임차인의 의사표시로 계약을 종료하는데 있어
계약서에 "Acceleration Clause"가 있다면 잔여 Rent를 일시불로 지불해야 할 것입니다.

일반적으로 임차인의 Rent 연체 시에는 임대인은 두 가지 선택권을 가지게 됩니다. 계약종료를
인정하고 새로운 조건의 임대를 새로운 임차인에게 하든가 계약을 지속하여 Rent를 지속해서
청구하는 것일 것입니다. 이 경우 임대인이 Rent를 지속해서 받을 수 있는 조건은 새로운 임대를
내기위해 적절한 노력( 광고등)을 했다는 점을 증명해야 합니다.

가장 흔한 임대에 관련된 분쟁은 임대점포가 열악하여 임차인이 Rent를 내지않아 계약이 강제로
종료될 경우일 것입니다. 이 경우 임차인은 형평법에 ( Equity Law)에 근거하여 계약종료와 동시에
임대인의 점포 반환 ( Reentry)를 막을 수 있는 중지명령(Injunction)을 신청하여 위기를 모면할 수도
있겠습니다. 그러나 임차인은 임차한 점포에 있어 임대인이 의무 사항을 지키지 않음을 증명해야
만이 됩니다. (예, 기본 설비의 불비등).

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자료제공; 변호사 이 계원