Commercial law ( 비즈니스 매매 10편)

상업리스에 있어서 Outgoings은 Rent와 구별되는 지출 항목으로 보통 Rate나 세금에 관련된 비용을
임차인들에게 나눠서 부담시키는 부분입니다. Outgoings는 그러므로 Rent 이외에 건물주에게
지급하는 비용으로 매우 광범위 합니다. 건물주와 세입자간이 협약에 따라 Outgoings의 세부항목이
정해지는데 “taxes, rates, duties, assessments, impositions 등입니다. 따라서 임차인은
세부항목에 대한 비용부담을 반드시 계약 전 점검하여 Outgoings에 대한 대응을 하셔야 할 것입니다.
보통의 건물주는 표준화된 Outgoings 기준을 가지고 부과하고 있으나 Outgoings 또한 비용부분에
상당한 부분을 차지하므로 Lease 계약 전 충분한 Negotiation을 해야 할 것입니다.

참고적으로 Land Tax는 보통 임차인에게 부담시키지 않는 것이 않습니다. Land Tax는 한국의
종합토지세와 비슷한 성격으로 생각하시면 이해하시기 편리 하겠습니다. 즉 한국의 아파트 소유자가
전세를 놓아 세입자에게 종합토지세를 전과시키지 않는 이치와 동일합니다.

또한 건물 구조물에 영구적인 개량을 요구되는 수리비등은 건물주가 부담합니다. 가령 시청에서
건물밖의 하수도 공사에 관련된 시정 지침에 따른 비용부담을 임차인에게 청구하지 못 할것입니다.
그러나 간혹 ‘어떠한 시청에서의 건물에 관한 비용부담...’등의 건물주 위주의 계약서는 임차인의
이익보호를 위하여 변호사의 자문을 받는 것이 현명할 것입니다.

그러한 논란의 여지가 되는 항목이 ‘Improvement'등인데 가령, 건물 구조가 노후되어 바닥등을
개량해야 한다는 것은 영구적인 Improvement에 해당이 되므로 건물주의 비용부담이 되어야
할것입니다. 그밖에 건물주가 임차인에게 부담시키지 못하는 항목으로는 Sinking Fund가 있는데
Body Corporate의 회원이자 건물의 일부를 소유한 임대인이 내야 할 항목입니다.

건물에 관련된 Outgoings는 보험료, 전기료, 쓰레기 수거비용, 에스컬레이터, 승강기, 냉방비용,
공공장소의 유지비용, 보안, 쇼핑센타의 경우에는 판촉비용까지도 포함이 됩니다. 그러므로
Managing agent는 그러한 비용에 대한 정확한 근거로서 임차인에게 부당한 청구가 아님을 상시
설명할 의무가 있다고 하겠습니다.
편의상 Rent에 Outgoing이 포함되는 경우도 있는가 하면 Rent의 일정 %를 Outgoings으로
일률적으로 정해놓는 경우도 있습니다. 그러나 대형 쇼핑물이나 건물등에서는 Centre Manager를
통해 실비기준으로 세부 항목별로 영수증을 발부하여 기간별 부과하는 것이 보통일 것입니다.

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자료제공; 변호사 이 계원