지난번 칼럼에서 이미 본 Option을 다룬바 있습니다.이번 주는 Option의 권리를 중심으로 한
Option에 대해 말씀 드리겠습니다. Options은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. Option to
purchase, 본 리스가 끝나고 나서 임차인이 해당 부동산을 살 수 있는 선택의 권리, 와 Option to
renew, 즉 본 리스가 종료되고 새로운 리스를 가지고 임차할 수 있는 권리가 있습니다. 부동산을 살
수 있는 Option의 경우는 보통 장기 Lease기간을 통하여 임차인에게 기간 중 선택의 권리를 주게
됩니다. 이번 주는 보통 우리가 흔히 접할 수 있는 새로운 Lease를 임차할 수 있는 권리에 대해
설명해 드리도록 하겠습니다.

Option은 등기해야지만 새로운 Lease를 임차할 수 있는 권리를 보장받을 수가 있습니다. 그러나
등기 되지 않은 Option도 계약에 의해 보호를 받을수가 있습니다. . 가령 건물주가 임차인에게
1순위로 Option이 들어있는 Lease를 등기해주고 은행에서 그에 후 순위로 담보가 설정이 되었다고
가정해봅니다. 건물주의 부도로 은행은 시장의 다른 건물주에게 건물을 팔았습니다. 그 경우
임차인의 Lease와 아직도 도래하지 않은 Option에 대한 권리는 어떻게 될까요?

Certificate of Title에 적법하게 등기가 되어있다면 은행과 새로운 건물주에 대항하여 해당권리는
온전히 전 주인 하에서와 같이 행사 할 수 있을 것입니다.그러면 등기되지 않은 Lease는 새로운
건물주에 대하여 어떠한 조치가 있을 수 있을까요? 새로운 건물주로 이름이 등기된 후에는 새
건물주는 등기되지 않은 임차인에 대해 의무가 존재합니다. 그러므로 그러한 시나리오에 있어서는
임차인은 건물명의가 바뀌기 전에 새로운 건물주에게 현 Lease를 보장해줄 수 있는 문구가 있는
Lease가 준비되어 있는지 확인해야 될 것 입니다.

건물주는 Option을 줄 때 검토해야 할 사항이 있습니다. Rent가 밀린 것은 없는지 계약에 의한
유지보수 등이 잘 되어있는지 등일 것입니다. 그러한 이행에 잘 되지 않으면 계약에 의해 Option을
보류할 수도 있겠습니다. 그러한 경우 건물주는 14일 이내에 통보하여 Option의 거절사유를
임차인에게 설명해야 합니다. 특히 Retail Shop Lease (5개 이상의 소매점포)에 적용되는 건물주는
본 Lease가 종료되기 4개월 전 통보하여 3개월이 연장되는 일이 없도록 해야 하겠습니다.

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자료제공; 변호사 이 계원